Bestandteil nahezu jeder Miete einer Wohnung in der Bundesrepublik sind neben der Kaltmiete die Nebenkosten und die Heizkosten, die Betriebskosten (BK). Diese BK stellen inzwischen eine so genannte zweite Miete dar. Oftmals sind sie sogar höher als die Kaltmiete. Insbesondere zum Zeitpunkt der BK-Abrechnungen kommt es dadurch zu Verstimmungen aufseiten des Mieters. Häufig hat er eine nicht unerhebliche Nachzahlung zu leisten. Ärgerlich für Mieter und Vermieter ist es, wenn sie sich gerichtlich über die BK-Abrechnung auseinandersetzen müssen.
Klar ist, dass durch jeden Mieter die BK-Abrechnung immer wieder auf Richtigkeit überprüft werden muss. Der Vermieter hat eine Reihe von Pflichten einzuhalten, wenn er die neben der Kaltmiete ihm zustehenden BK in Rechnung stellen möchte.
Die Vereinbarung, dass der Mieter BK im Sinne des § 19 Abs. II des Wohnraumförderungsgesetzes trägt als auch, dass diese BK durch den Vermieter abgerechnet werden können, muss im Mietvertrag geregelt werden. Die Parteien können im Mietvertrag ebenso vereinbaren, dass die BK als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Die Vorauszahlungen für BK dürfen aber nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
Der Vermieter muss über die Vorauszahlung für BK jährlich abrechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Ist der Abrechnungszeitraum also das Kalenderjahr (was in den meisten Mietverträgen die Regel sein dürfte), so ist die BK-Abrechnung im folgenden Jahr bis zum 31.12. dem Mieter zuzustellen.
Oft ist dies bereits ein Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Der BGH hat dazu bereits im Januar 2009 eindeutig Stellung bezogen. Er entschied, dass auch bei einer Versendung auf dem Postweg, die rechtzeitige Absendung einer BK-Abrechnung nicht zur Wahrung der in § 556 Abs. III Satz 2 BGB geregelten Abrechnungsfrist von einem Jahr genügt, sondern die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein muss. Damit bestätigte der BGH, dass bei zur Post gegebenen Briefen kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Schreiben besteht. D. h. der Vermieter trägt die Beweislast, dass die BK-Abrechnung tatsächlich zum Ablauf des 12. Monats nach Abrechnung des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugegangen ist.
Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung hat dieser dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Trotz der in § 556 BGB geregelten Vereinbarungen über die BK ergeben sich eine Reihe von Streitpunkten. Der Mieter muss zunächst einmal prüfen, ob die BK-Abrechnung formell und inhaltlich richtig ist. Formell richtig ist eine Abrechnung, wenn sie folgende Mindestangaben enthält:
Adressat der Abrechnung
Abrechnungsobjekt
Abrechnungszeitraum
Zusammenstellung der
Gesamtkosten
Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Umlageschlüssel
Berechnung des Mieteranteils an den einzelnen Kosten
Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit, auch für juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulte Menschen.
Im weiteren Schritt ist materielle (inhaltliche) Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung zu prüfen:
insbesondere Rechenfehler
falsche Umlagemaßstäbe
Ansatz von Positionen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.
Der Mieter hat aber auch zu kontrollieren, inwieweit die bei seinen, in der Wohnung befindlichen Ablesegeräten aufgenommenen Zahlen in der BK-Abrechnung wieder auftauchen, so dass die ihm vorgelegte Berechnung auch tatsächlich schlüssig ist. Zu achten ist dabei darauf, dass eine formell falsche BK-Abrechnung unwirksam ist und sich auch nicht nachbessern lässt.
Vermieter und Mieter sollten bei Abschluss eines Mietvertrages darauf achten, dass die Vorauszahlungen in angemessener Höhe vereinbart werden. Dies bedeutet, dass entsprechend dem Vorjahresverbrauch oder aber dem Verbrauch des vorherigen Mieters, Vorauszahlungen vereinbart werden sollten, die zum einen das Risiko von Nachzahlungen für den Mieter minimieren und zum anderen dem Vermieter ermöglichen, die laufenden Kosten des Objektes auch zu zahlen. Eine Verpflichtung des Vermieters, solch hohe Vorauszahlungen zu verlangen, wie voraussichtlich an BK anfallen werden, gibt es aber nicht.
Der Mieter sollte sich vom Vermieter immer die letzte BK-Abrechnung zeigen lassen, um zu wissen, welche Kosten in der entsprechenden Wohnung verbrauchsabhängig und welche Kosten nach dem Verteilungsschlüssel, wie z. B. Quadratmeter oder Personen, berechnet werden. Gegebenenfalls sollten bekannte Vormieter nach eventuellen Nachzahlungen befragt werden.
Die Rechtssprechung zu den BK, insbesondere der Amtsgerichte, ist nicht einheitlich. Sinnvoll ist es, sich bei Streitigkeiten über eine BK-Abrechnung mit einem Mieterverein oder aber mit einem auf dem Gebiet des Mietrechts spezialisierten Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen.
Es ist auch zu bedenken, ob wegen jeder Unklarheit in der BK-Abrechnung immer sofort ein Gericht angerufen werden muss, oder ob es nicht sinnvoll ist, gegebenenfalls auch mit anwaltlicher Unterstützung, zunächst einmal das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, der im Zweifel ja auch daran interessiert ist, dass ein einvernehmliches Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter fortbesteht.
Ulrich Höcke
Rechtsanwalt
