Wer einen privaten Mietvertrag
abschließt, muss meist auch
eine Mietkaution hinterlegen,
mit der eventuell ausfallende
Miet- oder Nebenkostenzahlungen
für den Vermieter abgesichert
werden sollen. mittlerweile drei Monatsmieten, mehr wäre laut Gesetzgeber auch nicht zulässig. Maßgeblich für die Höhe einer Mietkaution ist die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültige Miete (ohne Betriebskosten- Vorauszahlungen). Nachträgliche Mieterhöhungen dürfen also keine Berücksichtigung finden.
Die Mietkaution ist dem Mieter nach dem Auszug innerhalb eines Jahres wieder auszuzahlen. Ausnahme (lt. BGH-Entscheidung v. 20.07.2005): Wenn die Wohnung bereits bei Vertragsabschluss nachweislich einen unbehebbaren Mangel aufwies, kann der Mieter den zu viel gezahlten Kautions-Anteil auch schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses zurückverlangen.
Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten einzuzahlen, wobei die 1. Rate bei Beginn des Mietverhältnisses entrichtet werden muss. Abweichende mietvertragliche Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (BGH VIII ZR 344/02). Auch eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der die Kautionssumme auf einmal gezahlt werden muss, ist unwirksam (LG Lüneburg 1 S 116/99).
Die Kaution kann in bar oder in Form einer Bankbürgschaft erbracht werden, letztere wünschen Vermieter in der Regel unwiderruflich und unbefristet, um Folgeschäden vorzubeugen. Die Kaution ist als Treuhandvermögen (das vor dem möglichen Zugriff von Gläubigern des Vermieters geschützt ist), also getrennt von dem eigenen Vermögen des Vermieters, insolvenzsicher von diesem bei einem Kreditinstitut anzulegen.
Die Kaution muss verzinslich angelegt werden, mindestens als Spareinlage mit 3monatiger Kündigungsfrist zu den üblichen niedrigen Zinssätzen (hier gibt es verschiedene Möglichkeiten der Befreiung von der Zinsabschlagsteuer), kann aber auch, wenn die Parteien sich einig sind, zinsgünstiger in anderen Investitionsformen angelegt werden.
Mit Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit, falls dem keine vertragsentsprechenden Forderungen des Vermieters mehr entgegenstehen. Diese sollten innerhalb einer angemessenen Frist (3-6 Monate) geltend gemacht werden. Bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung kann der Vermieter die Kaution oder einen Teil davon zurückbehalten, diese oder der Rest ist dann zum Zeitpunkt der Abrechnung auszuzahlen.
Die vorbehaltlose Rückzahlung der Kaution gilt als Anerkenntnis der vertragsgemäßen Rückgabe der Mietsache, und schließt spätere Schadenersatzsprüche aus. Schadensersatzansprüche, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, verjähren in der Regel sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache.
Die besprochenen gesetzlichen Regelungen gelten nicht für gewerbliche Mietverhältnisse, bei denen die zu gewährende Sicherheit zwischen den Mietparteien frei verhandelt wird.
